Единственное жильё должника на торгах: можно ли его купить
Коротко: по общему правилу единственное пригодное для постоянного проживания жильё гражданина-должника и его семьи защищено исполнительским иммунитетом (ст. 446 ГПК РФ, п. 3 ст. 213.25 127-ФЗ) и не включается в конкурсную массу для продажи. Из этого правила есть узкое исключение, сформулированное Конституционным судом РФ в 2021 году — но оно применяется судом в конкретном деле, а не автоматически.
Общее правило: иммунитет действует
Если у гражданина есть только одно жильё, пригодное для проживания, — оно, как правило, не может быть продано на торгах в счёт погашения долгов, независимо от его площади и стоимости. Это одна из немногих защит должника, которая сохраняется даже в процедуре банкротства.
Исключение по Постановлению КС РФ №15-П от 26.04.2021
Конституционный суд РФ в деле по жалобе Ивана Ревкова (Постановление от 26.04.2021 №15-П) указал, что безусловный иммунитет единственного жилья не может защищать явно избыточное, по выражению судебной практики — «роскошное» жильё, если оно значительно превышает разумную потребность должника и его семьи в жилище. Суд вправе в конкретном деле снять иммунитет только при одновременном соблюдении условия: должнику предоставляется соразмерное замещающее жильё в том же населённом пункте.
Что это значит для покупателя на торгах
Если вы видите лот, прямо описанный как продажа единственного жилья должника, — значит, по этой конкретной процедуре суд уже применил указанное исключение и дал разрешение на продажу. Это по-прежнему нетипичная, штучная ситуация, а не массовая практика — перед участием в таких торгах имеет смысл ознакомиться с материалами дела о банкротстве по номеру, указанному в сообщении о торгах, и убедиться, что судебный акт о снятии иммунитета вступил в законную силу.
Частые вопросы
Значит ли постановление КС РФ №15-П, что единственное жильё теперь массово продают на торгах?
Нет. Постановление не отменило иммунитет, а создало узкое исключение для явно избыточного («роскошного») жилья, применяемое судом в каждом случае отдельно и только при условии предоставления должнику замещающего жилья. Это по-прежнему редкий, а не типовой сценарий.
Если лот на торгах описан как «единственное жильё должника», это ошибка?
Нет — это означает, что по данной конкретной процедуре банкротства суд уже рассмотрел вопрос и дал разрешение на продажу (обычно с одновременным решением о предоставлении должнику замещающего жилья). Стоит свериться с материалами дела о банкротстве по номеру, указанному в извещении.
Что будет с деньгами от продажи такого жилья?
Логика механизма, заложенная Конституционным судом, — обеспечить должника соразмерным замещающим жильём (купить или предоставить его), а разницу от продажи направить на погашение требований кредиторов. Конкретный порядок расчётов определяет суд по каждому делу.
Сохранённые фильтры и уведомления о новых лотах и снижении цены — бесплатно и без ограничений.
Подобрать лоты по фильтру →